Роксолана Мережко
Продаж земельної ділянки може зупинитися навіть тоді, коли власник має на руках державний акт, договір купівлі-продажу чи свідоцтво про спадщину. Причиною часто стає невідповідність між паперовими документами, відомостями Державного земельного кадастру та даними Реєстру речових прав на нерухоме майно. Нотаріус під час перевірки угоди бачить розбіжності й не може посвідчити договір, доки їх не буде усунуто.
Найчастіше проблеми виникають через неправильну площу ділянки, неточні координати поворотних точок, накладення меж на сусідню землю, помилку в кадастровому номері, невірно зазначене цільове призначення або описку в імені власника. Іноді неточність є суто технічною та виправляється без складних процедур. В інших випадках доводиться замовляти нову землевпорядну документацію, проводити повторні вимірювання або звертатися до суду.
Які помилки в кадастрі можна виправити безплатно
Якщо неточність виникла з вини органу, який вносив інформацію до кадастру, власник має право вимагати її виправлення без оплати адміністративної послуги. Йдеться про описки, друкарські помилки, неправильне написання назви населеного пункту, арифметичні неточності, помилки в датах, іменах, по батькові або інших реквізитах. Також безплатно можуть виправлятися очевидні технічні помилки, які підтверджуються документами та не змінюють фактичних меж земельної ділянки.
Для цього власник або його представник подає заяву державному кадастровому реєстратору. До неї потрібно додати документи, що підтверджують правильні відомості: правовстановлювальний документ, витяг із кадастру, технічну документацію, рішення органу місцевого самоврядування чи інші матеріали, залежно від характеру помилки. Копії документів краще підготувати заздалегідь, а під час подання заяви отримати підтвердження її прийняття.
Кадастровий реєстратор перевіряє подані матеріали, порівнює їх із даними електронної системи та визначає, чи є помилка технічною. Якщо підстави підтверджені, правильні відомості вносять до кадастру. Після цього власник може замовити оновлений витяг і передати його нотаріусу для повторної перевірки перед укладенням договору.
Важливо розрізняти технічну помилку та помилку у вихідних документах. Коли неправильні дані з’явилися вже на етапі виготовлення землевпорядної документації, кадастровий орган не завжди може виправити їх власноруч. У такій ситуації потрібно спочатку виправити документацію, а вже потім внести зміни до кадастру.
Наприклад, під час первинної геодезичної зйомки могли неправильно визначити координати межових знаків. У результаті ділянка отримала іншу площу або частково наклалася на землю сусіда. Виправлення такої проблеми зазвичай потребує роботи сертифікованого інженера-землевпорядника. Його послуги оплачуються власником, а вартість залежить від площі ділянки, складності ситуації, кількості сусідніх землеволодінь і необхідності погодження меж.
Як власнику перевірити дані та подати заяву
Перший крок перед продажем землі — замовити актуальний витяг із Державного земельного кадастру. У ньому потрібно перевірити кадастровий номер, площу, форму та місце розташування ділянки, цільове призначення, інформацію про обмеження у використанні й дані про власника. Окремо варто зіставити ці відомості з правовстановлювальними документами та інформацією, яка міститься в Реєстрі речових прав.
Через обмежений доступ до окремих відкритих сервісів у період воєнного стану не всі дані можна перевірити за допомогою публічної карти. Тому власники зазвичай користуються офіційними електронними сервісами, звертаються до центру надання адміністративних послуг або замовляють перевірку в нотаріуса чи землевпорядника. Витяг бажано отримувати безпосередньо перед угодою, адже дані могли змінитися після попереднього оформлення документів.
Якщо знайдена саме кадастрова помилка, заява подається державному кадастровому реєстратору за місцем розташування ділянки або через уповноважений центр. У заяві потрібно чітко описати неточність, зазначити кадастровий номер і вказати, які саме відомості мають бути виправлені. До звернення додають документи, що підтверджують правильну інформацію.
Коли проблема стосується меж, площі чи конфігурації земельної ділянки, алгоритм буде складнішим. Власнику доведеться звернутися до інженера-землевпорядника, який проаналізує наявні матеріали, за потреби проведе геодезичні роботи та підготує виправлену документацію. Якщо зміни зачіпають межі сусідніх ділянок, може знадобитися їхнє погодження. За відсутності згоди спір іноді вирішується лише в судовому порядку.
Після внесення змін до кадастру не варто одразу призначати дату підписання договору. Потрібно переконатися, що оновилася також інформація про речове право. Дані кадастру і Реєстру речових прав виконують різні функції: перший містить характеристики земельної ділянки, а другий підтверджує зареєстроване право власності, оренди чи інше речове право. Якщо в одному з реєстрів залишилася стара інформація, нотаріус може знову призупинити оформлення.
Що робити у разі відмови або затягування виправлення
Державний кадастровий реєстратор може відмовити у внесенні змін, якщо поданих документів недостатньо, вони суперечать один одному або заявник намагається змінити не технічну помилку, а фактичні характеристики ділянки без належної землевпорядної документації. Відмова має бути обґрунтованою. Усна відповідь працівника установи не замінює офіційного рішення, тому власнику варто вимагати письмовий документ із зазначенням причин.
Якщо заява тривалий час не розглядається або рішення здається незаконним, його можна оскаржити в адміністративному порядку. У скарзі зазначають дані заявника, кадастровий номер, обставини звернення, суть порушення та вимогу провести виправлення або повторно розглянути документи. До скарги додають копію заяви, підтвердження її подання, відповідь реєстратора та всі матеріали, які підтверджують правильність даних.
Коли спір стосується накладення земельних ділянок, відсутності згоди сусіда, помилок у старому державному акті або неможливості встановити справжні межі, може знадобитися звернення до суду. Судовий шлях довший і потребує доказів: договорів, технічної документації, висновків фахівців, матеріалів геодезичних вимірювань, листування з органами влади та документів про відмову у виправленні.
Не варто погоджуватися на послуги посередників, які обіцяють виправити будь-яку помилку за один день без перевірки документів. Відомості до кадастру вносить уповноважений державний кадастровий реєстратор, а кожна зміна повинна мати документальну підставу. Обіцянка «гарантованого» виправлення без землевпорядних робіт або офіційної заяви може свідчити про шахрайство.
Щоб не втрачати час під час продажу, перевірку землі краще проводити ще до пошуку покупця. Власнику слід заздалегідь отримати витяги, порівняти всі документи, з’ясувати наявність обмежень і за потреби залучити землевпорядника. Якщо помилка є технічною, її можна усунути безплатно після звернення до кадастрового реєстратора. Якщо ж неточність виникла через неправильну документацію або вимірювання, доведеться пройти процедуру її виправлення та лише після цього повертатися до оформлення угоди.