Роксолана Мережко
Купівля квартири без першого внеску залишається однією з найбільш обговорюваних тем для українців, які планують придбати власне житло. Висока вартість нерухомості, обмежені доходи та додаткові витрати під час оформлення іпотеки часто стають перешкодою навіть для тих, хто має стабільну роботу. Водночас повністю виключити стартовий платіж у більшості випадків неможливо. Реальніше говорити про механізми, які допомагають зменшити перший внесок або замінити власні кошти державною чи місцевою підтримкою.
Потенційним покупцям варто розрізняти два поняття: квартира без першого внеску та квартира з мінімальним внеском. У першому випадку всі витрати на старті покриваються за рахунок компенсації, сертифіката, ваучера або іншого джерела фінансування. У другому покупець сплачує лише частину необхідної суми, а решта покривається допомогою держави, громади чи спеціальними умовами продавця.
єОселя: як зменшити перший внесок
Одним із головних інструментів для придбання житла в Україні залишається державна іпотечна програма єОселя. За стандартними умовами позичальник віком від 26 років має внести щонайменше 20% вартості квартири. Для громадян віком до 25 років включно мінімальний початковий внесок може становити 10%.
Отже, формально оформити іпотеку за єОселею без будь-якого першого внеску не можна. Проте для окремих категорій громадян передбачені механізми, завдяки яким не потрібно самостійно збирати всю необхідну суму. Це особливо важливо для внутрішньо переміщених осіб, мешканців територій, що наближені до зон бойових дій, а також інших визначених державою категорій.
Один із варіантів підтримки передбачає компенсацію до 70% першого внеску. Водночас сума такої компенсації не може перевищувати 30% вартості житла. Тобто держава може оплатити значну частину стартового платежу, але покупцеві все одно доведеться самостійно внести залишок та підтвердити відповідність установленим вимогам.
Наприклад, якщо початковий внесок за квартиру становить 400 тисяч гривень, потенційний розмір компенсації може сягати 280 тисяч гривень. Решту 120 тисяч гривень позичальник має сплатити власними коштами або за рахунок іншого дозволеного джерела фінансування. Остаточний розмір допомоги залежатиме від вартості житла, статусу заявника та чинних правил конкретного механізму.
Для деяких отримувачів підтримки також може компенсуватися частина щомісячних платежів протягом першого року кредитування. Окремо передбачається допомога з витратами на оформлення іпотеки. Однак такі можливості не скасовують необхідності перевірити всі умови програми до укладення договору, адже вимоги можуть стосуватися доходу сім’ї, складу домогосподарства, наявності іншої нерухомості та площі квартири.
Важливими є й обмеження щодо житла. У деяких випадках враховується нерухомість, якою заявник або члени його сім’ї володіли раніше, а також операції з відчуження майна за останні 36 місяців. Крім того, можуть діяти граничні показники площі та вартості квартири. Для окремих категорій учасників максимальна вартість житла, на яку поширюється компенсаційний механізм, може становити 2 мільйони гривень.
Ще один спосіб зменшити перший внесок – використати житловий сертифікат єВідновлення. Якщо громадянин має право на такий сертифікат через знищення житла внаслідок війни, його можна спрямувати на придбання нової нерухомості. У певних випадках сертифікат може покрити частину початкового внеску за іпотекою, фактично замінивши власні заощадження.
Для окремих категорій внутрішньо переміщених осіб також розглядається поєднання житлових ваучерів та іпотечного кредитування. Такий підхід дає змогу використати ваучер як джерело початкового платежу за єОселею. Водночас покупцеві необхідно враховувати, що практичне застосування механізму залежить від чинних нормативних процедур, порядку фінансування та технічної можливості проведення конкретної операції.
Місцеві програми та розтермінування від забудовника
Зменшити суму першого внеску можна також завдяки програмам, які запроваджують органи місцевого самоврядування. У різних областях і громадах можуть діяти механізми часткової компенсації внеску, зниження відсоткової ставки або надання фіксованої фінансової допомоги на купівлю житла.
Найчастіше такі програми орієнтовані на військовослужбовців, ветеранів, внутрішньо переміщених осіб, медиків, педагогів, науковців, працівників критичної інфраструктури та молоді сім’ї. Мета місцевої підтримки може полягати не лише в допомозі з придбанням квартири, а й у залученні фахівців до конкретної громади.
Умови регіональних програм суттєво відрізняються. В одних випадках допомога доступна лише людям, які офіційно працюють у громаді. В інших можуть діяти вимоги щодо терміну проживання, складу сім’ї, доходу або відсутності власного житла. Тому перед поданням заявки варто з’ясувати, чи може місцева програма поєднуватися з єОселею, житловим сертифікатом або іншими видами допомоги.
Альтернативою банківській іпотеці може бути розтермінування від забудовника. У цьому випадку покупець укладає угоду безпосередньо з девелопером і сплачує вартість квартири частинами за погодженим графіком. На ринку трапляються пропозиції з невеликим першим платежем, виплатами до завершення будівництва або можливістю індивідуально узгодити строки.
Однак розтермінування не означає, що квартиру можна придбати зовсім без грошей. Зазвичай забудовник просить внести певну частину вартості одразу. Крім того, кінцева ціна житла за розтермінуванням може бути вищою, ніж у разі повної оплати або банківського кредиту. Покупцеві потрібно уважно перевірити, у якій валюті зафіксована ціна, як змінюється вартість квадратного метра, які штрафи передбачені за прострочення та що станеться в разі затримки будівництва.
Перед підписанням договору важливо з’ясувати правовий статус земельної ділянки, дозвільні документи на будівництво, умови введення будинку в експлуатацію та порядок оформлення права власності. Низький перший внесок сам по собі не гарантує вигідної покупки, якщо договір містить невигідні для клієнта положення або не визначає відповідальність продавця.
Які витрати потрібно врахувати під час купівлі
Навіть якщо перший внесок повністю або частково компенсується, покупцеві можуть знадобитися додаткові кошти. До супутніх витрат належать послуги нотаріуса, оцінка нерухомості, страхування квартири, банківські комісії, адміністративні платежі та податки, якщо вони передбачені умовами конкретної операції.
Також потрібно заздалегідь розрахувати щомісячне фінансове навантаження. Компенсація платежів може діяти лише протягом обмеженого періоду, після чого позичальник самостійно сплачуватиме кредит. Варто залишити резерв на комунальні послуги, ремонт, меблі та непередбачені витрати, щоб іпотека не стала надмірним навантаженням для сімейного бюджету.
Таким чином, купівля квартири без першого внеску в Україні можлива переважно не у вигляді звичайної іпотеки, а завдяки поєднанню кількох інструментів. Найбільше шансів зменшити стартові витрати мають громадяни, які можуть скористатися компенсацією держави, житловим сертифікатом, ваучером або місцевою програмою підтримки. Іншим покупцям варто розглянути розтермінування від забудовника чи накопичення меншої суми для мінімального внеску.
Перед ухваленням рішення необхідно порівняти повну вартість квартири, умови кредиту, розмір майбутніх платежів і всі додаткові витрати. Лише такий розрахунок допоможе зрозуміти, чи справді житло можна придбати з мінімальним залученням власних коштів і наскільки безпечним буде це рішення для сімейного бюджету.